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“金九银十”成色不足长效机制呼之欲出

南阳消费网    http://xy.hnxfw.org  (2017-11-16 10:11:35)  来源:中国消费者报    孙蔚



图:楼市调控政策多,北上广主要购房政策解读。


   在各种调控政策的作用下,2017年的楼市“金九银十”开场平淡、收场黯淡。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”,金融、土地、财税、投资、立法等手段促使楼市交易回归理性。
  失落的“金九银十”
   房地产行业素有“金九银十”一说,购房者往往会选择在十一黄金周集中看房、购房。从过往经验看,市场大多会在9月和10月这两个月迎来一波销售高峰,“金九银十”也往往是开发商年底冲刺业绩的最佳时间。
   然而,在限购、限贷、限售、限价、限商等“五限”的调控背景下,2017年的“金九银十”较往年明显降温。近日,易居研究院发布的全国50城住宅成交数据显示,9月、10月两个月总成交量同比下跌30.3%,而一线城市成交面积更是创下了2008年以来新低。
   易居研究院数据显示,在其监测的全国4个一线城市、16个二线城市和30个三线城市中,9月、10月两个月住宅总成交面积4542万平方米,较2016年同期6513万平方米下降30.3%。而10月份上述50个城市新建商品住宅成交面积仅为2275万平方米,同比下降29%,且已连续8个月出现下跌。
   分城市看,一、二、三线城市成交面积同比大多显著下滑。上涨城市仅有8个,涨幅超过2位数的有5个,其中广西北海以125%的同比涨幅位居首位;下跌城市超过41个,跌幅超过2位数的有38个,其中河北张家口以85%的同比跌幅位居首位;环京、环沪、环广深区域城市成交均大幅下滑。
   中国指数研究院数据也显示,10月份各线城市同比、环比均出现下滑,而一线城市降温尤为显著。北上广深4个一线城市10月成交面积约180万平方米,同比下滑56%、环比下滑40%,而上海更是以58%的环比跌幅领跑一线城市。
   易居研究院研究员赖勤告诉记者,自2016年“9·30”楼市调控政策出台后,各地纷纷跟进,有针对性地因城施策稳定了楼市,合理引导了市场预期,楼市趋向平稳理性。此外部分城市更严格的预售证审批制度导致推盘较少,监管机构打击消费贷以及房贷利率的上浮,抑制了投资、投机需求,多重作用导致成交的明显下滑。
   记者在实地调研多个楼盘时发现,北京部分楼盘在“金九银十”因“无房可售”显得冷冷清清。在五环附近某楼盘营销中心,置业顾问对记者表示,目前该楼盘仅有少量总价近2000万元的合院别墅在售,中小户型的公寓产品因还没有拿到预售证而无法销售,“主要还是因为备案价的原因暂时拿不到预售证”。
   在北京房山长阳镇的一个楼盘,这里有200套住宅即将入市。“项目交通方便,以小户型为主,适合刚需人群。本以为会很抢手,但现在关注的人太少了。”一位销售顾问说,该项目10月1日之前就开始推广宣传,但现在有购买意向的还不到200人。
  年底中小房企或以价换量
   房地产市场进入白银时代,在“强者恒强、弱者渐弱”的生存法则下,房企之间的竞争日趋白热化。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计,2018年或将是楼市的“寻底”年,更多的中小房企面临较大的市场压力。
   “不断增加的信贷成本让购买者的出手意愿有所下降,住房销售增速开始回落或是购买力衰竭的信号。随着更多城市加入调控队伍,全国房地产整体销售将持续面临压力。”中原地产首席分析师张大伟更是判断,在“金九银十”落空之后,楼市将直接“入冬”。
   中骏置业研究总监赵建伟也表示,多数房企当前对市场的判断是一致的,即2018年政策不会放开,楼市会继续下行。对于房企来说,现在应该积极出货,回笼资金。
   进入今年第四季度,随着调控的持续深入,对房企特别是大部分中小房企而言,将承受较大的业绩和回款压力。
   同策研究院首席分析师张宏伟认为,随着销售压力的加大,部分房企或项目在第四季度有可能选择以价换量,通过降价快速出货。
  长效机制继续推进
   楼市长效机制的步伐正越来越近。10月10日,国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办新闻发布会上透露,我国的房地产长效机制正在紧锣密鼓制定中,会适时出台。
   10月22日,住建部部长王蒙徽在十九大记者招待会上说,住建部坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。目前,房地产长效机制正在抓紧研究制定。同时,有关部门在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。
   日前,财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中撰文谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。对此,赖勤告诉记者:“在‘房住不炒’的大背景下,房地产税一定会是楼市长效机制的重要组成部分,对抑制投资有需求,使住房回归居住属性,避免楼市大起大落具有重要作用。”
   受访专家普遍表示,为了稳定市场、稳定民心,在楼市疯狂上涨的阶段,及时在需求侧“踩刹车”非常必要。但需求侧调控等短期手段也容易对市场供求关系产生负面影响,因此,及时出台长效机制,并将长效机制落到实处,将是维护楼市长期稳定健康发展的决胜之举。
   清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,建立并落实房地产长效机制,可以应对各种市场波动,保护正常住房消费,对投机需求做到精准打击。但也要注意到,长效机制的建立是一个过程,将重构资产价格体系,因此,改革中要防止冒进。

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